Raportul administratorilor
la 30 iunie 2018
Raport semestrial conform Regulamentului CNVM nr.5/2018 si Legea nr. 24/2017
Data raportului: 20.08.2018
Denumirea entitatii emitente: S.C.COCOR S.A.
Sediul social: Bucuresti, B-dul I.C.Bratianu nr. 29-33, sector 3, etaj 3
Telefon: 0213131403; Fax : 0213139848; email: office@cocor.ro
Cod unic de inregistrare: 327763 , atribut fiscal RO .
Numar de ordine in Registrul Comertului: J40/8281/1991
Capital social subscris si varsat: 12 067 640 lei
Piata reglementata pe care se tranzactioneaza valorile mobiliare emise: AERO
Principalele caracteristici ale valorilor mobiliare emise de societatea comerciala sunt:
-Numar de actiuni emise 301 691 buc
-Valoarea nominala 40 lei/actiune
-Valoarea de piata in semestrul I 2018 a fost cuprinsa intre minim 40.10 lei si maxim 70.00 lei
Societatea este cotata pe piata de capital incepand cu data de 22.02.1997 sub simbolul COCR
Societatea nu a emis actiuni sau obligatiuni pana in prezent.
Analiza activitatii societatii comerciale
Activitatea de baza a societatii este “inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate “ cod CAEN 6820 astfel :
a) In principal este piata imobiliara a municipiului Bucuresti;
b) data de infiintare a societatii comerciale este anul 1991 prin H.G. 1040/25.09.1990, in conformitate cu prevederile Legii nr.15/1990;
c) Fuziuni sau reorganizari semnificative a societatii comerciale, ale filialelor sale sau ale societatilor controlate nu au avut loc in timpul perioadei analizate.
Achizitii si instrainari de active
In perioada analizata nu au fost miscari de active.
Evaluarea nivelului tehnic al societatii comerciale
Spatiile comerciale din magazinul COCOR au un nivel inalt de dotare, iar spatiile anexe aflate in diverse locatii din Bucuresti au un nivel mediu de dotare. Activitatea imobiliara a societatii se desfasoara pe piata imobiliara a municipiului Bucuresti avand o pondere sub 5% in aceasta piata.
Evolutia ponderii veniturilor din inchirieri in total venituri se prezinta astfel :
|
Semestrul I al anului :
|
Venituri la 30 iunie din :
|
Pondere in total venituri %
|
|
inchiriere
|
Total venituri din exploatare
|
|
2008
|
6,741,315
|
8,053,941
|
83.70
|
|
2009
|
3,000,373
|
4,868,112
|
61.63
|
|
2010
|
2,284,649
|
6,917,021
|
33.03
|
|
2011
|
6,918,852
|
16,056,100
|
43.09
|
|
2012
|
5,411,899
|
9,046,820
|
59.82
|
|
2013
|
4,238,082
|
11,767,383
|
36.02
|
|
2014
|
4,058,940
|
6,686,476
|
60.70
|
|
2015
|
3,872,047
|
6,217,505
|
62.28
|
|
2016
|
3,579,798
|
6,870,017
|
52.11
|
|
2017
|
3,902,920
|
5,862,671
|
66.57
|
|
2018
|
3,875,625
|
6,346,434
|
61.07
|
Indicatorii economici din bilant comparativ semestru I. 2018 cu semestru I.2017 se prezinta astfel :
|
Denumirea indicatorului
|
Sold lei la 30.06.2016
|
Sold lei la 30.06.2017
|
Sold lei la 30.06.2018
|
Sem.I.2018/ sem.I. 20168%
|
|
|
|
|
I. IMOBILIZARI NECORPORALE
|
2,688,714
|
1,512,891
|
340,071
|
22.48
|
|
|
II. IMOBILIZARI CORPORALE
|
100,233,784
|
98,657,803
|
96,405,131
|
97.72
|
|
|
III. IMOBILIZARI FINANCIARE
|
37,968,047
|
37,968,047
|
37,968,047
|
100.00
|
|
|
ACTIVE IMOBILIZATE - TOTAL
|
140,890,545
|
138,138,741
|
134,713,249
|
97.52
|
|
|
I. STOCURI
|
64,223
|
40,293
|
0
|
0.00
|
|
|
II. CREANTE
|
3,983,910
|
3,575,736
|
4,315,168
|
120.68
|
|
|
III. INVESTITII FINANCIARE PE TERMEN SCURT
|
68,142
|
104,158
|
104,158
|
100.00
|
|
|
IV. CASA SI CONTURI LA BANCI
|
3,047,635
|
1,617,900
|
1,570,002
|
97.04
|
|
|
ACTIVE CIRCULANTE - TOTAL
|
7,163,910
|
5,338,087
|
5,989,328
|
112.20
|
|
|
C. CHELTUIELI IN AVANS
|
1,595
|
0
|
0
|
0.00
|
|
|
D. DATORII CE TREBUIE PLATITE INTR-O PERIOADA DE PANA LA UN AN
|
55,624,239
|
50,569,816
|
1,375,884
|
2.72
|
|
|
E. ACTIVE CIRCULANTE NETE, RESPECTIV DATORII CURENTE NETE
|
-49,652,981
|
-46,156,012
|
3,749,193
|
-8.12
|
|
|
F. TOTAL ACT.MINUS DAT.CURENTE
|
91,239,159
|
91,982,729
|
138,462,442
|
150.53
|
|
|
G. DATORII CE TREBUIE PLATITE INTR-O PERIOADA MAI MARE DE UN AN
|
0
|
0
|
39,804,460
|
0.00
|
|
|
H. PROVIZIOANE
|
31,907
|
31,907
|
0
|
0.00
|
|
|
I.VENITURI IN AVANS
|
1,191,057
|
924,283
|
864,251
|
93.51
|
|
|
I. CAPITAL din care:
|
12,067,640
|
12,067,640
|
12,067,640
|
100.00
|
|
|
-capital subscris varsat
|
12,067,640
|
12,067,640
|
12,067,640
|
100.00
|
|
|
II. PRIME DE CAPITAL
|
|
|
0
|
0.00
|
|
|
III. REZERVE DIN REEVALUARE
|
58,586,592
|
58,586,592
|
58,241,232
|
99.41
|
|
|
IV. REZERVE
|
32,866,457
|
32,866,457
|
32,919,742
|
100.16
|
|
|
VI. REZULTATUL PERIOADEI -PROFIT
|
1,952,006
|
617,355
|
947,428
|
153.47
|
|
|
VI. REZULTATUL PERIOADEI -PIERDERE
|
|
|
0
|
0.00
|
|
|
Rezultat reportat -PROFIT
|
|
|
0
|
0.00
|
|
|
Rezultat reportat -PIERDERE
|
14,233,536
|
12,155,315
|
5,518,060
|
45.40
|
|
|
CAPITALURI PROPRII - TOTAL
|
91,239,159
|
91,982,729
|
98,657,982
|
107.26
|
|
Atat in partea de activ, cat si in partea de pasiv situatia financiara pe semestrul I al anului 2018 are o crestere de 7.26 % fata de aceeasi perioada a anului trecut.
La partea de activ se constata :
- scaderea a activelor imobilizate cu 2.48 % datorita amortizarilor
- casa si conturile la banci scad cu 2.96 %
- datoriile pe termen de pana la un an scad cu 97.28 %
La partea de pasiv constatam ca :
- nu s-a schimbat valoarea capitalul social si nici a rezervelor din evaluare
- rezultatul perioadei este 947 428 lei – creste cu 53,47 % fata de anul trecut
Contul de profit si pierdere pe semestrul I 2018 comparativ cu aceasi perioada a anului trecut este prezentat in tabelul urmator :
|
Indicator
|
Realizat sem. I. 2016 -lei-
|
Realizat sem. I. 2017 -lei-
|
Realizat sem. I. 2018 -lei-
|
Sem.I.2018 / Sem.I.2017 %
|
|
Cifra de afaceri
|
6,261,834
|
5,843,727
|
6,076,212
|
103.98
|
|
Productia vanduta
|
6,194,396
|
5,822,475
|
6,076,212
|
104.36
|
|
Venituri din vanzarea marfurilor
|
67,438
|
21,252
|
0
|
0.00
|
|
Alte venituri din exploatare
|
33,784
|
18,928
|
7,563
|
39.96
|
|
Total venituri din exploatare
|
6,295,618
|
5,862,655
|
6,083,775
|
103.77
|
|
Cheltuieli cu materii prime si materiale
|
31,374
|
43,095
|
41,113
|
95.40
|
|
Cheltuieli cu energia apa
|
650,610
|
647,371
|
698,966
|
107.97
|
|
Cheltuieli cu marfa
|
35,586
|
13,080
|
0
|
0.00
|
|
Cheltuieli cu salariile personalului
|
320,973
|
285,388
|
358,677
|
125.68
|
|
Cheltuieli cu asigurarea si prot.sociala
|
84,717
|
61,778
|
347,247
|
562.09
|
|
Cheltuieli privind prestatii externe
|
1,703,109
|
1,356,991
|
1,801,410
|
132.75
|
|
Cheltuieli cu impozite si taxe
|
403,344
|
410,604
|
399,656
|
97.33
|
|
Alte chelt.de expl.-ajustari provizioae
|
-1,119,369
|
-15,482
|
505
|
-3.26
|
|
Ajust.de val.amortizari
|
1,381,532
|
1,376,397
|
1,370,029
|
99.54
|
|
Total cheltuieli din exploatare
|
3,491,876
|
4,179,222
|
4,544,411
|
108.74
|
|
Profit sau pierderea din exploatare
|
2,803,742
|
1,683,433
|
1,539,364
|
91.44
|
|
Venituri financiare
|
41,428
|
16
|
846
|
5,287.50
|
|
Cheltuieli financiare
|
893,164
|
948,392
|
436,494
|
46.02
|
|
Profit sau pierderea financiara
|
-851,736
|
-948,376
|
-435,648
|
45.94
|
|
Venituri totale
|
6,337,046
|
5,862,671
|
6,084,621
|
103.79
|
|
Cheltuieli totale
|
4,385,040
|
5,127,614
|
4,980,905
|
97.14
|
|
REZULTAT : PROFIT
|
1,952,006
|
735,057
|
1,103,716
|
150.15
|
|
Impozit pe profit
|
140160
|
117702
|
156288
|
132.78
|
|
Rezultat net
|
1,811,846
|
617,355
|
947,428
|
153.47
|
Asa cum se vede in tabelul de mai sus rezulta fata de anul trecut :
-o crestere a profitului brut cu 50.15 %
-cifra de afaceri creste cu 3.98 %
-cheltuielile de exploatare cresc cu 3.77 %
-veniturile totale cresc cu 3,79 %
-cheltuielile totale scad cu 2.86 %
|
STRUCTURA CIFREI DE AFACERI PE SEMESTRUL I
|
|
Denumire indicator
|
Sem. I 2015 Val. lei
|
Pondere in total CA 2015 %
|
Sem. I 2016 Val. lei
|
Pondere in total CA 2016 %
|
Sem. I 2017 Val. lei
|
Pondere in total CA 2017 %
|
Sem. I 2018 Val. lei
|
Pondere in total CA 2018 %
|
|
Venituri din publicitate
|
1,373,170
|
21.97
|
1,617,149
|
25.83
|
1,033,437
|
17.68
|
1,499,871
|
24.68
|
|
Venituri din alte servicii
|
996,789
|
15.95
|
714,418
|
11.41
|
886,118
|
15.16
|
700,716
|
11.53
|
|
Venituri din chirii
|
3,872,047
|
61.96
|
3,702,868
|
59.13
|
3,902,920
|
66.79
|
3,875,625
|
63.78
|
|
Alte venituri
|
7,078
|
0.11
|
227,399
|
3.63
|
21,252
|
0.36
|
0
|
0.00
|
|
TOTAL CIFRA DE AFACERI
|
6,249,084
|
100
|
6,261,834
|
100
|
5,843,727
|
100
|
6,076,212
|
100.00
|
Alti indicatori :
|
Denumire indicator
|
Mod de calcul
|
Semestru I 2015
|
Semestru I 2016
|
Semestru I 2017
|
Semestru I 2018
|
|
1.Lichiditatea curenta (indicat a fi > 2) = (Active curente / datorii curente)
|
Active curente /
|
0.12
|
0.11
|
0.11
|
5,989,328
|
4.35
|
|
Datorii curente
|
1,375,884
|
|
2. Gradul de indatorare % = (100 * Capital imprumutat / Capital propriu)
|
capital.imprum.*100/
|
67.32
|
60.9653
|
54.98
|
41,180,344
|
41.74
|
|
capital angajat
|
98,657,982
|
|
3. Viteza de rot.a debit.clienti zile = (Sold med.clienti / Cifra de afac.)
|
180 xSold mediu clienti/
|
161.65
|
136.99
|
35.45
|
936,597,960
|
154.14
|
|
Cifra de afaceri zile
|
6,076,212
|
|
4. Viteza de rotatie a activelor = (Cifra de afaceri / Active imobilizate) %
|
Cifra de afaceri *100 /
|
4.36
|
4.49
|
6.35
|
607,621,200
|
4.51
|
|
Total active
|
134,713,249
|
Lichiditatea curenta este buna, normal este ca acest indicator sa fie mai mare ca 2, in semestrul I 2018 acest indicator are valoarea 4.36.
Indicatorul gradul de indatorare este 41,74 % a scazut fata de aceeasi perioada a anului trecut.
Viteza de rotatie a debitelor client de 154,14 zile indica o perioada mare de incasarea a creantelor de la clienti si este mult mai mare fata de aceasi perioada a anului trecut.
Viteza de rotatie a activelor de 4,51 % indica un grad scazut de utilizare a activelor ce conduce la obtinerea unei cifre de afaceri scazuta ca urmare a neutilizarii in totalitate a potentialului productive al societatii avand o tendinta de crestere fata de aceeasi perioada a anului trecut.
Elemente de trezorerie
Schimbarile intervenite in nivelul numerarului in cadrul activitatii de baza, investitiilor si activitatii financiare, nivelul numerarului la inceputul si la sfarsitul perioadei sunt prezentate in tabelul urmator si arata o scadere a elementelor de trezorerie in perioada semestrului I 2018 fata de aceeasi perioada a anului trecut.
|
Elemente de trezorerie (cash flow)
|
|
Nr. Crt.
|
Denumire indicator
|
Semestrul I lei
|
|
2016
|
2017
|
2018
|
|
I.
|
Fluxuri de numerar din activitati de exploatare total din care :
|
2,323,416
|
2,648,582
|
2389512
|
|
1
|
Incasari din relatiile cu clientii
|
8,080,162
|
7,022,156
|
7009037
|
|
2
|
Plati in favoarea furnizorilor
|
-4,947,712
|
-3,615,804
|
-3861192
|
|
3
|
Plati privind salariatii
|
-405,690
|
-347,166
|
-358677
|
|
5
|
Plati privind dividentele
|
0
|
0
|
0
|
|
6
|
Plati privind impozite si taxe
|
-403,344
|
-410,604
|
-399656
|
|
7
|
Incasari - plati elemente extraordinare + / -
|
0
|
0
|
0
|
|
II.
|
Fluxuri de numerar din activitati de investitii total din care :
|
8
|
16
|
846
|
|
1
|
Incasari din cesiunea de plasamente si vanzare de imobilizari
|
0
|
0
|
0
|
|
2
|
Plati pentru achizitii de imobilizari si plasamente
|
0
|
0
|
0
|
|
3
|
Incasari din dobanzi
|
8
|
16
|
846
|
|
4
|
Incasari din dividente
|
0
|
0
|
0
|
|
III.
|
Fluxuri de numerar din activitati de finantare total din care :
|
-2,741,814
|
-3,712,016
|
-1594825
|
|
1
|
Incasari din credite
|
;0
|
0
|
0
|
|
2
|
Plati privind rambursarea creditelor
|
-1,848,650
|
-2,763,624
|
-1054275
|
|
3
|
Plati privind dobanzi si comisioane bancare
|
-893,164
|
-948,392
|
-540550
|
|
IV.
|
FLUXURI DE NUMERAR - TOTAL
|
-418,390
|
-1,063,418
|
795533
|
|
1
|
Numerar la inceputul perioadei (01.01)
|
3,099,708
|
2,681,318
|
774469
|
|
2
|
Numerar la sfarsitul perioadei (30.06)
|
2,681,318
|
1,617,900
|
1570002
|
Analiza activitatii societatii comerciale
Prezentarea si analizarea tendintelor, elementelor, evenimentelor sau factorilor de incertitudine care ar putea afecta lichiditatea societatii comerciale, comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut.
Activitatea economico-financiara este expusa fluctuatiilor cursului de schimb valutar. Obligatiile de restituire a creditului bancar sunt calculate in moneda nationala, prin transformare din euro la cursul de schimb al BCR din ziua in care se face operatiunea.
Deasemenea, obligatiile de plata a ratelor la creditul bancar pe care il are societatea sunt afectate de variatiile ratei dobanzilor, in principal dobanda este calculata folosind indicele EURIBOR la 6 luni. Managementul prudent al riscului de lichiditate implica mentinerea de numerar suficient pentru acoperirea obligatiilor scadente.
Societatea a derulat un pachet de credite pe termen lung obtinut de la BCR Sucursala Unirea, in structura si urmatoarele caracteristici:
- scopul creditului: finantarea proiectului «Consolidare, amenajare, reorganizare functionala si extinderea magazinului Cocor»;
- valoare credit: 19.000.000 EUR; in 10.2009 redimensionat la 18.007.500 EUR;
- valoare trasa pana la 31.12.2010: 17.957.036,95 EUR;
- perioada de gratie: 2 ani; prin AA/17.12.2010 se prelungeste pana in decembrie 2010;
- nr rate de rambursare initiale: 120 luni (20.10.2010-19.09.2020);
- restructurare prin AA/17.12.2010 pentru valoarea principalului la data restructurarii de 17.657.753 EUR: rambursare in 118 rate lunare (20.12.2010-19.09.2010) din care: trei rate de 50.000 EUR, o rata de 448.567,88 EUR si 114 rate a cate 149.641,97 EUR;
- restructurare prin AA/30.06.2011 pentru valoarea principalului la data restructurarii, reactivarea creditului restant in suma de 897.493,79 EUR si dobanda restanta aferenta lunilor mai si iunie 2011 in suma de 91.986,18 EUR, rezultand un credit total de 17.599.739,19 EUR; rambursare in 111 rate lunare (20.07.2011 – 20.09.2020) din care: trei rate de 25.000 EUR si 108 rate de 162.266,10 EUR
- restructurare prin AA/23.12.2011 pentru valoarea principalului la data restructurarii, reactivarea ratelor de credit restante in suma de 324.638,64 EUR si anularea dobanzilor penalizatoare pana la data AA, rezultand un credit total de 17.368.167,60 EUR; rambursare in 104 rate lunare (21.02.2012 – 21.09.2020) din care o rata de 649.277,28 EUR si 103 rate de 162.319,32 EUR.
- scadenta ratei: in intervalul 20 – 22 ale lunii;
- dobanda: EURIBOR 6M+3,75% ; din octombrie 2009 EURIBOR 6M + 4,25%;
- plata dobanzii: la termenele de plata a ratei de credit ;
Cheltuieli aditionale contractului de credit sunt: comision de gestiune 0,8% flat la acordarea creditului platibil in 4 transe trimestriale; comision de neutilizare 1% pe an; dobanda majorata: pentru neplata la scadenta a creditului : + 3,00%; comision de analiza a dosarului 150 RON.
Creditul a fost restructurat prin Contract de credit 235/28.06.2013.
Valoarea ramasa din credit la 30.06.2018 : este de 8 543 533,33 eur.
Societatea este supusa riscului aferent mediului economic prin prisma faptului ca activitatea de comert precum si cea privind inchirierea spatiilor este afectata de criza financiara si imobiliara.
In perioada analizata cat si in perioada imediat urmatoare societatea nu intentioneaza sa faca cheltuielilor de capital .
Evenimente, tranzactii, schimbari economice care afecteaza semnificativ veniturile din activitatea de baza
Precizarea potentialelor probleme legate de dreptul de proprietate asupra activelor corporale ale societatii comerciale.
Litigii
Societatea, in calitate de reclamanta sau de creditoare, are litigii cu diverse societati, in procedura dreptului comun sau in procedura insolventei.
Societatea are un litigiu cu Balauta Marian Iulian (in calitate de mostenitor al lui Papadat Sorin Nicolae Ion), ce a fost inregistrat initial pe rolul Judecatoriei sector 3 Bucuresti dosar nr. 21459/301/2015, in care subscrisa a fost citata in calitate de parata alaturi de Ministerul Economiei si Comertului, avand ca obiect anulare absoluta partiala a Certificatului de Atestare a Dreptului de Proprietate MO8 nr. 0078, in ceea ce priveste supratafata de 467 mp. Prin hotararea din data de 25.05.2016 Judecatoria sectorului 3 a declinat competenta in favoarea Tribunalului Bucuresti, care la randul sau, prin hotararea din data de 12.10.2016 (dosar nr. 33178/3/2016) a declinat competenta in favoarea Curtii de Apel Bucuresti. Prin hotararea pronuntata in data de 23.01.2017, Curtea de Apel Bucuresti a respins actiunea ca tardiva. In prezent cauza se afla la Inalta Curte de Casatie si Justitie, in procedura de filtru.
Conducerea societatii
In perioada 01.01.2018 – 25.03.2018 componenta consiliului de administratie a fost urmatoarea:
- SC Popescu Management SRL prin reprezentant dl Pricopie Cristian-Claudiu
- SC Quality Concept Management SRL prin reprezentant dl. Balan Constantin – membru comitet audit
- SC Turnover ABC SRL prin reprezentant dl. Besliu Aurel
- SC Imobili Network Development SRL prin reprezentant dna Pavel Daniela
- Mema Marioara – membru comitet de audit
Incepand cu data de 26.03.2018 componenta consiliului de administratie este urmatoarea:
- SC Popescu Management SRL prin reprezentant dl Pricopie Cristian-Claudiu
- SC Quality Concept Management SRL prin reprezentant dl. Balan Constantin – membru comitet audit
- SC Turnover ABC SRL prin reprezentant dl. Besliu Aurel
- Buica Nicusor-Marian
- Moise Catalin Teodor – membru comitet de audit
Presedintele consiliului de administratie al societatii este S.C. Popescu Management S.R.L. prin reprezentant permanent dl. Pricopie Cristian-Claudiu si vicepresedintele consiliului de administratie al societatii este S.C. Turnover ABC S.R.L. prin reprezentant permanent dl. Besliu Aurel.
Prezentul raport a fost intocmit avand la baza evidenta contabila a societatii intocmite in conformitate cu prevederile Legii nr.82/1991 republicate si a prevederilor din O.M.F.P. nr. 1802/2014
Situatiile financiare intocmite la data de 30.06.2018 nu sunt auditate.
Presedintele Consiliului de Administratie
S.C. Popescu Management S.R.L.
prin dl. Pricopie Cristian-Claudiu