Raport T3 2026

RAPORT CURENT NR. 58/2026

Conform prevederilor Legii nr. 24/2017 privind emitentii de instrumente financiare si operatiuni de piata si Regulamentului Autoritatii de Supraveghere Financiara nr. 5/2018 privind emitentii si operatiunile cu valori mobiliare, cu modificarile si completarile ulterioare, precum si prevederile art. 99 din Codul Bursei de Valori Bucuresti, Titlul II, Emitenti si Instrumente Financiare.

Evenimente importante de raportat: Rezultate T3 2026

Conducerea One United Properties S.A. (denumita in continuare „Compania” sau „Grupul”), principalul investitor si dezvoltator imobiliar de proiecte sustenabile rezidentiale, de birouri si mixte listat din Romania, a incheiat T3 2026 cu o Valoare Ajustata a Activului Net[1] atribuibila actionarilor Companiei de 1,25 miliarde de euro, corespunzatoare unei VAN per actiune de 62,64 lei (11,93 euro), in crestere de la 1,24 miliarde de euro (61,91 lei per actiune) la data de 30 iunie 2026. Desi Oferta Publica de Cumparare finalizata in iulie 2026, prin care Compania a rascumparat 4.307.178 de actiuni proprii pentru suma de 142,1 milioane de lei, a redus capitalurile proprii ale Companiei, acest impact a fost mai mult decat compensat de operatiunile desfasurate in T3 2026. Totalul activelor aflate sub control s-a ridicat la 2,11 miliarde de euro, in timp ce indicatorul loan-to-value, calculat ca raport intre datoria externa totala si totalul activelor aflate sub control pe baza calculului VAN Ajustata, s-a situat la 16,1%.

Compania traverseaza cea mai ampla etapa de livrari rezidentiale din istoria sa. In 9L 2026, One United Properties a finalizat patru dezvoltari rezidentiale – One Floreasca Towers, One High District, One Lake Club si One Lake District Faza 1 – insumand 2.453 de unitati, dintre care 2.238 de unitati numai in T3 2026, unul dintre cele mai importante trimestre in ceea ce priveste livrarile realizate de un singur dezvoltator pe piata imobiliara din Romania. In T3 2026, Grupul a livrat si One Technology District, dezvoltata pentru Infineon Technologies in baza unui contract de inchiriere pe 15 ani, adaugand 21.514 mp de suprafata inchiriabila bruta (GLA) la portofoliul de proprietati destinate inchirierii aflate in exploatare. La data de 30 septembrie 2026, One United Properties avea in constructie 1.932 de unitati rezidentiale, cu o Valoare Bruta de Dezvoltare (GDV) de 812,7 milioane de euro, in timp ce portofoliul de terenuri cuprindea 551,4 mii mp de terenuri aflate in proprietate sau pentru care fusesera incheiate pre-contracte de cumparare, cu drepturi de construire pentru o suprafata construita desfasurata supraterana de 1,34 milioane mp si o Valoare Bruta de Dezvoltare (GDV) suplimentara estimata la 2,7 miliarde de euro.

In situatiile financiare consolidate IFRS pentru 9L 2026, Compania a inregistrat o cifra de afaceri de 696,4 milioane de lei, un profit brut de 104,4 milioane de lei si un profit net de 84,9 milioane de lei. Rezultatele din 9L 2026 reflecta impactul temporar asupra momentului recunoasterii veniturilor generat de implementarea noului cadru legislativ aplicabil pietei imobiliare rezidentiale din Romania incepand din luna decembrie 2025. In baza noului cadru, antecontractele de vanzare-cumparare pot fi semnate numai dupa finalizarea unor proceduri cadastrale si administrative suplimentare, inclusiv a procesului de preapartamentare. Pentru dezvoltarile in cazul carora acest proces nu a fost inca finalizat, tranzactiile sunt reflectate initial ca rezervari si ulterior transformate in antecontracte de vanzare-cumparare. Intrucat recunoasterea veniturilor conform IFRS 15 este legata de antecontractele de vanzare-cumparare semnate, rezervarile, in sine, nu indeplinesc conditiile pentru recunoasterea contabila a veniturilor. Conversia rezervarilor in pre-vanzari a inceput sa se accelereze in T3 2026, desi ritmul acesteia a fost incetinit de atacul de tip ransomware asupra Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) din iulie 2026, care a suspendat inregistrarile cadastrale si eliberarea documentelor de carte funciara pana la jumatatea lunii august si a generat un volum restant de solicitari care este inca in curs de procesare. Pentru a oferi investitorilor o imagine comparabila asupra performantei de baza a Companiei, analiza rezultatelor include, de asemenea, valori comparabile ajustate de conducere, care exclud impactul temporar asupra momentului recunoasterii veniturilor conform IFRS 15 generat de modificarile legislative.

In acest context, One United Properties a inregistrat tranzactii rezidentiale in valoare de 145,5 milioane de euro in 9L 2026, comparativ cu 137,7 milioane de euro in 9L 2025, incluzand vanzari, pre-vanzari si rezervari, care corespund unui numar de 339 de unitati rezidentiale si comerciale, cu o suprafata totala de 35.112 mp, precum si 537 de locuri de parcare si spatii de depozitare. Din valoarea totala a tranzactiilor, 91,1 milioane de euro au fost aferente rezervarilor, iar 54,5 milioane de euro vanzarilor si pre-vanzarilor, dintre care 51,9 milioane de euro au fost inregistrate numai in T3 2026, comparativ cu 2,6 milioane de euro in S1 2026, pe masura ce rezervarile au inceput sa fie transformate in pre-vanzari. Pretul mediu de vanzare a ajuns la 3.807 euro/mp, in crestere cu 28% comparativ cu 9L 2025, sustinut de dezvoltarile recent lansate, inclusiv One Floreasca Sunset, unde au fost contractate 163 de unitati din totalul perioadei. La data de 30 septembrie 2026, portofoliul rezidential a atins un grad total de contractare de 81%, in timp ce incasari contractate de la clienti in valoare de 447 de milioane de euro sunt programate pana in 2029, dintre care 110 milioane de euro in T4 2026.

Veniturile IFRS din segmentul rezidential au avut valoarea de 432,6 milioane de lei in 9L 2026, in scadere cu 56% fata de anul precedent. La nivel comparabil, excluzand impactul temporar asupra momentului recunoasterii generat de modificarile legislative, veniturile din segmentul rezidential ar fi avut valoarea de 728,9 milioane de lei, in scadere cu 25% fata de anul precedent. Venitul net din proprietati rezidentiale a ajuns la 95,6 milioane de lei, fata de 359,6 milioane de lei in 9L 2025, in timp ce marja neta din vanzarile rezidentiale s-a situat la 22,1%. La nivel comparabil, venitul net din proprietati rezidentiale s-ar fi ridicat la 230,9 milioane de lei.

Portofoliul de proprietati destinate inchirierii a continuat sa genereze venituri recurente stabile. Veniturile din chirii, inclusiv veniturile din serviciile furnizate chiriasilor, au crescut cu 8% fata de anul precedent, la 129,8 milioane de lei, in timp ce venitul net din chirii a crescut cu 12% comparativ cu anul precedent, la 87,8 milioane de lei. La data de 30 septembrie 2026, in urma finalizarii One Technology District, portofoliul actual de inchirieri cuprindea 173,5 mii mp de suprafata inchiriabila bruta (GLA), cu un grad de inchiriere de 96%, chiriasii fiind deja mutati in 94% din suprafata, in timp ce chiria contractuala (headline rent) a ajuns la 22,6 milioane de euro in 9L 2026, in crestere cu 4% fata de anul precedent.

La nivel consolidat, rezultatul din activitatea de exploatare (EBITDA) a avut valoarea de 190,8 milioane de lei in 9L 2026, comparativ cu 475,2 milioane de lei in 9L 2025, in timp ce profitul brut a ajuns la 104,4 milioane de lei, iar profitul net a avut valoarea de 84,9 milioane de lei. La nivel comparabil, EBITDA ar fi avut valoarea de 326,1 milioane de lei, profitul brut de 239,7 milioane de lei, iar profitul net de 198,5 milioane de lei. Evolutia fata de anul precedent reflecta in principal decalajul temporar al recunoasterii veniturilor conform IFRS 15, alaturi de stadiul actual al ciclului de dezvoltare, o parte semnificativa a portofoliului fiind finalizata in T3 2026.

Disponibilitatea raportului

Rezultatele financiare consolidate interimare ale One United Properties pentru T3 2026, insotite de Raportul Administratorului, sunt disponibile pe website-ul Companiei, www.one.ro, in sectiunea Relatii cu Investitorii, pe website-ul Bursei de Valori Bucuresti, www.bvb.ro, precum si anexat prezentului Raport.

Teleconferinta cu investitorii

Conducerea va organiza o teleconferinta pentru prezentarea rezultatelor financiare din T3 2026. Teleconferinta in limba engleza, organizata pentru analisti, investitori de retail si investitori institutionali, va avea loc in data de 13 noiembrie, la ora 10:00, ora Bucurestiului. Pentru a participa la teleconferinta privind rezultatele din T3 2026, persoanele interesate sunt invitate sa se inregistreze la: https://www.one.ro/ro/relatii-investitori/. Participantii inregistrati vor primi prin e-mail o confirmare cu detaliile de conectare.