Raport T1 2026

RAPORT CURENT NR. 26/2026

Conform prevederilor Legii nr. 24/2017 privind emitentii de instrumente financiare si operatiuni de piata si Regulamentului Autoritatii de Supraveghere Financiara nr. 5/2018 privind emitentii si operatiunile cu valori mobiliare, cu modificarile si completarile ulterioare, precum si prevederile art. 99 din Codul Bursei de Valori Bucuresti, Titlul II, Emitenti si Instrumente Financiare.

Evenimente importante de raportat: Rezultate T1 2026

One United Properties S.A. (denumita in continuare „Compania” sau „Grupul”), principalul dezvoltator imobiliar de proiecte sustenabile rezidentiale, mixte si de birouri din Romania, a inregistrat o cifra de afaceri de 176,5 milioane de lei in T1 2026 si un profit brut de 23,8 milioane de lei, in timp ce profitul net pentru cele trei luni a fost de 21,5 milioane de lei.

Rezultatele din T1 2026 reflecta impactul temporar asupra momentului recunoasterii veniturilor generat de implementarea noului cadru legislativ aplicabil pietei imobiliare rezidentiale din Romania incepand cu luna decembrie 2025, care afecteaza momentul recunoasterii veniturilor conform IFRS 15, in special pentru dezvoltarile recent lansate. Conform noului cadru, antecontractele de vanzare-cumparare pot fi semnate numai dupa finalizarea unor proceduri cadastrale si administrative suplimentare, inclusiv a asa-numitului proces de „preapartamentare” – subdivizarea preliminara a unitatilor. Prin urmare, pentru dezvoltarile in cazul carora procesul de subdivizare preliminara a unitatilor nu este inca finalizat, tranzactiile sunt reflectate initial drept rezervari inainte de a se transforma in antecontracte de vanzare-cumparare odata cu finalizarea procedurilor relevante. Intrucat recunoasterea veniturilor conform IFRS 15 este legata de antecontractele de vanzare-cumparare semnate, rezervarile in sine nu indeplinesc conditiile pentru recunoasterea veniturilor contabile. Compania a pregatit un material video in care Andrei Diaconescu, co-CEO al One United Properties, explica impactul noii legislatii asupra sectorului imobiliar din Romania si asupra rezultatelor financiare ale Companiei, disponibil AICI.

Pentru a sprijini investitorii in intelegerea impactului noii legislatii asupra situatiilor financiare ale Companiei, in analiza rezultatelor financiare de mai jos, valorile prezentate in paranteza reprezinta rezultate ajustate de management, care exclud impactul temporar generat de modificarile legislative aplicabile platilor in avans pentru locuinte, introduse in decembrie 2025, precum si decalajul aferent momentului recunoasterii veniturilor conform IFRS 15, cu scopul de a oferi o imagine comparabila asupra performantei operationale si activitatii tranzactionale de baza ale Companiei.

In acest context, One United Properties a inregistrat tranzactii rezidentiale totale in valoare de 60,4 milioane de euro in T1 2026, incluzand vanzari, pre-vanzari si rezervari, care corespund unui numar de 144 de unitati rezidentiale si comerciale, cu o suprafata totala de 14.330 mp, impreuna cu 243 de locuri de parcare si spatii de depozitare. Din valoarea totala a tranzactiilor, 58,2 milioane de euro au fost aferente rezervarilor, in timp ce 2,1 milioane de euro au reprezentat pre-vanzari contractate, reflectand stadiul incipient al dezvoltarilor recent lansate, care opereaza in baza noului cadru.

In consecinta, veniturile din segmentul rezidential au ajuns la 122,6 milioane de lei in T1 2026, in scadere cu 60% fata de anul precedent (254,8 milioane de lei, -18% comparativ cu aceeasi perioada a anului precedent, pe o baza comparabila, excluzand impactul temporar al modificarilor legislative). Venitul net din proprietati rezidentiale a fost de 39,4 milioane de lei (97,8 milioane de lei, pe o baza comparabila), comparativ cu 111,1 milioane de lei in T1 2025, in timp ce marja neta din vanzarile rezidentiale s-a mentinut solida, la 32,1%. Rezultatele reflecta atat impactul temporar de ordin contabil asupra momentului recunoasterii veniturilor generat de modificarile legislative, cat si profilul actual de maturitate al portofoliului de dezvoltare al Grupului, cu o pondere mai mare a dezvoltarilor care se apropie in prezent de etapele de livrare.

Fluxurile de numerar contractuale, reprezentand sumele care urmeaza sa fie incasate in baza contractelor incheiate cu clientii la 31 martie 2026, se ridica la 410 milioane de euro in numerar suplimentar pana in 2029, reprezentand cel mai ridicat nivel al intrarilor viitoare contractate inregistrat pana in prezent de Companie. Evolutia reflecta cererea de baza solida pentru dezvoltarile rezidentiale ale Companiei, amploarea portofoliului actual de dezvoltare, precum si nivelul ridicat al pre-vanzarilor si rezervarilor deja securizate la nivelul proiectelor aflate in prezent in constructie si al dezvoltarilor recent lansate.

Veniturile din chirii, care includ veniturile din divizia comerciala si serviciile furnizate chiriasilor, au crescut cu 5% fata de anul precedent, la 42,7 milioane de lei in T1 2026, reflectand portofoliul comercial stabil si matur. Venitul net din chirii a crescut cu 11% fata de anul precedent, la 28,4 milioane de lei, sustinut de niveluri mai ridicate de ocupare la nivelul portofoliului de birouri comparativ cu perioada similara a anului anterior. La data de 31 martie 2026, portofoliul comercial al Companiei avea un grad de inchiriere de 97%, 90% dintre chiriasi fiind deja mutati. In T1 2026, Grupul a inchiriat si pre-inchiriat 4.635 mp de spatii de birouri si retail.

Rezultatul din activitatea de exploatare a fost de 33,4 milioane de lei in T1 2026 (91,8 milioane de lei, pe o baza comparabila), comparativ cu 120,6 milioane de lei in T1 2025, in timp ce profitul brut a ajuns la 23,8 milioane de lei (82,2 milioane de lei, -27% comparativ cu T1 2025 pe o baza comparabila), in scadere cu 79% fata de anul precedent. Profitul net a avut valoarea de 21,5 milioane de lei in T1 2026, reprezentand o scadere de 78% comparativ cu anul anterior (70,5 milioane de lei,-27% comparative cu T1 2025 pe o baza comparabila). Evolutia comparativ cu T1 2025 reflecta in principal impactul temporar generat de implementarea noului cadru legislativ aplicabil sectorului rezidential din Romania, etapa actuala a ciclului de dezvoltare, precum si contextul macroeconomic temporar mai dificil din Romania, inclusiv dinamica mai redusa a PIB-ului si tendintele mai temperate ale consumului, si nu o modificare a fundamentelor cererii sau a performantei operationale. Este important de evidentiat ca rezultatele financiare inregistrate in T1 2026 sunt in linie cu asteptarile conducerii, intrucat impactul modificarilor legislative si efectele aferente asupra momentului recunoasterii veniturilor au fost deja incluse in ipotezele bugetului Companiei pentru 2026.

In pofida activitatii intense de dezvoltare derulate in continuare la nivelul portofoliului, One United Properties a mentinut o pozitie de numerar de 394,6 milioane de lei la 31 martie 2026. Indicatorul loan-to-value brut s-a situat la 34%, in scadere cu 2 puncte procentuale comparativ cu finalul anului 2025, mentinandu-se in intervalul conservator specific companiilor imobiliare europene listate. Datoria neta s-a ridicat la 1,1 miliarde de lei, reprezentand 17% din totalul activelor, care au ajuns la 6,5 miliarde de lei la finalul lui T1 2026.

Doar in T1 2026, Grupul a investit aproximativ 20 de milioane de euro in extinderea portofoliului sau de dezvoltare, excluzand costurile de constructie si cheltuielile operationale, sustinand astfel cresterea viitoare. La data de 31 martie 2026, One United Properties avea in constructie un total de 4.154 de unitati, precum si 45.500 mp de spatii de birouri si comerciale, cu o valoare totala bruta de dezvoltare (GDV) de peste 1,6 miliarde de euro. In plus, One United Properties avea in proprietate sau a incheiat pre-contracte de cumparare pentru 538,9 mii mp de terenuri pentru dezvoltarea ulterioara, cu drepturi totale de construire supraterane brute (GBA) de 1,34 milioane mp. Toate aceste parcele se afla in prezent in faza de planificare, avand o valoare bruta de dezvoltare (GDV) suplimentara estimata la 2,7 miliarde de euro. Grupul estimeaza construirea pe aceste parcele a 11.000 de unitati rezidentiale, servicii pentru comunitati, precum si 106 mii mp de cladiri comerciale pentru inchiriere. Dintre cladirile comerciale, 99 de mii mp vor fi destinati spatiilor de birouri, iar restul de 7 mii mp vor fi destinati hotelului Hoxton, amplasat in cadrul unor cladiri care vor fi restaurate.

Disponibilitate raport

Situatiile financiare consolidate interimare ale One United Properties pentru T1 2026, insotite de Raportul Administratorului, sunt disponibile pe site-ul companiei, www.one.ro, la sectiunea Relatii Investitori si pe profilul emitentului de pe site-ul Bursei de Valori Bucuresti, www.bvb.ro. De asemenea, acestea sunt anexate si prezentului raport curent.

Conferinta telefonica

Conferinta telefonica in limba engleza, organizata pentru analisti, investitori individuali si institutionali, va avea loc in data de 18 mai 2026 la ora 11:00. Pentru a participa la teleconferinta aferenta rezultatelor pentru T1 2026, partile interesate sunt invitate sa se inregistreze la: https://www.one.ro/ro/relatii-investitori/. Participantii inregistrati vor primi, prin e-mail, o confirmare cu detaliile de autentificare.